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王小广:中国房地产今年出现半个拐点

时间:2011-06-16 11:30:29来源:http://www.mba.org.cn 2008年7月作者:中国MBA网点击:

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     在目前萎靡的房地产市场,许多人都在观望,今年中国的房价走向到底如何呢?今年房地产是否真会出现拐点?

  房地产真正的变化在明后年

  去年,中国的房价涨得非常猛,应该说是出现了一些比较疯狂的行动,但是,去年下半年之后,房地产就开始出现一些躁动,包括房地产专家、房地产商以及一些政府官员都有一些不同的看法,专家之间、房地产商之间也产生很大分歧。

  这个变化大家是有所预期的,感觉中国2008年一直是变化的。有人说房地产正在出现一个拐点。拐点就是增长周期的繁荣期已经过去了,已进入一个调整,就是增长速度放慢,甚至是房价的下跌。但按照我的看法,这个拐点应在2009年。我对今年房地产的判断叫做半个拐点,就是需求的拐点。

  整个房地产的需求可以从两方面看,1~5月份的数据都已出来了,我们的需求是负增长的,从1998年到现在11个年头,第一次出现1~5月份负增长。从市场就可以看出来,包括北京市场和广东市场,广东市场需求萎缩比较明显,北京市场也很明显。全国总需求第一次出现负增长,就是需求萎缩态势已经形成,这是一个方面,就是需求已经出现拐点。

  但是我们要注意到这只是半个拐点,房地产形势还不是那么严峻。因为还有另一方面——房地产投资。我们看到房地产投资还是非常强劲的,实际上就是供给仍在增长。所以,我们讲需求出现拐点,但供给没有出现拐点,1~5月份房地产投资增长是31.99%,而去年全年是30.2%,今年上半年增长速度还是比较快的,因为去年同期只有25%左右。我们就发现一个问题:房地产需求在下降,但是投资还在增加,这是一个动向。我们看今年房地产的形势,看起来是从高点向下回落的一个态势,但是还不会出现房价的大幅下跌。当然我们知道奥运是一个警示,奥运之后,问题更严重一些。我可以告诉大家,今年市场会发生变化,但是这个变化不会非常明显,真正的变化在明年或后年。

  大家都知道,股票市场现在出现波动,并且这种波动是非常剧烈的,甚至你可以联想到我们房地产会不会出现这种波动。以美国为例,美国房价的高峰期是在2005年10月份,那时候达到顶峰,但2006年美国需求开始下降,房价下降。2007年美国次贷危机,根本原因就是因为房地产泡沫,房地产过度繁荣,出现了与银行的贷款、次级贷款,然后变成了次级债券,这种贷款是种高风险贷款,要想分散风险,就要打包,把这个贷款打包变成债券,然后拿到华尔街去卖,卖给基金。卖给基金不是只卖给美国人,也有不少欧洲人。美国买的最多,欧洲其次,美国买了大概50%多,欧洲买了30%多,亚洲和其他国家买了百分之十几。但是最后由于房地产的高风险,房地产泡沫破灭后,导致了金融危机,金融危机又进一步对房地产和整个经济产生一个收缩效应。所以,从2005年调整开始,直到2007年,用了三年时间才把这个问题充分暴露。我们讲今年美国房地产萧条,这个萧条甚至还要持续一段时间。

  但是,美国经济对房地产的依赖度没有中国高,我们比美国高得多。高到什么程度呢?去年我们房地产投资占整个投资的22%,房地产及相关产业的投资占整个中国投资的40%。有些地区更厉害了,北京房地产投资占整个投资的55%,上海是45%,江苏、浙江、广东都在30%以上。再加上其他间接的影响,所以我觉得,不管是从居住角度考虑,还是从投资角度考虑,一定要考虑中国的房地产正在发生调整,这个变化一定要注意。

  把钱全部变成房子很危险

  当然如果你有眼光,找准时机,能够找到相对低点的地方,但是我觉得总体机会不是很大。从投资的角度说,房地产的整个环境和整个宏观经济环境发生了变化。

  宏观经济环境发生变化主要有两个因素:一个是出口,次贷危机对中国出口需求产生一个抑制作用;另一个就是今年房地产出现半个拐点。但中国经济下滑比较明显应该是在明年或后年。我最近一直提醒企业界朋友,要防范风险。

  去年我看过一个园林。这个园林是徽商花了很多钱建的庭院,建完后,就衰败了。所以,我说资产组合非常重要,就是你什么时候该多保留资产,什么时候该多保留现金,这很重要。封建时代的皇家是把所有的钱都变成了房子,最后造成了很大损失。为什么?因为清朝晚期,国家政治的危机,再加上经济危机,房子是不动产,变现很困难,全是风险,没有防风险的工具。

  我们中国没有经历过金融危机,但是以后市场经济不见得不经过。金融危机的核心就是流动性不足,就是周转不灵,现金流枯竭。一个单位保持现金流是很重要的。没有现金流,你保持一定现金比例,这对你防范风险也是非常重要的。所以我讲徽商、晋商为什么失败?原因就在于中国人往往在成功后把钱变成房子,以为有房子就代表成功。晋商留下辉煌的建筑,但是最后把钱全部变成不动产,这是很危险的。

  消费模式的变化会提升经济

  中国经济未来的发展取决于我们消费模式的变化,中国现在是增长过度依赖投资,依赖出口。我认为这是不可持续的,它造成一系列国内经济失衡问题,投资太快,需求不足,国际收支不平衡。国际收支不平衡很大的原因就是我们投资太多,我们的消费有很大问题,我们服务业发展存在很大问题。我认为这是一个消费模式的问题。

  我们讲转变发展方式,转变增长方式,就是因为这中间有问题。《小康》杂志把部分焦点集中在生活方式的转变,这对于帮助中国人提升消费品位非常重要。比较中国和西方消费模式的差异,可以发现,中国消费模式过去是以吃为中心,有钱以后就要吃好,所以中国在产业上只有中餐是最有竞争力的,因为中国把菜做得太精细了。现在又变成以住为中心。吃、住为中心的消费文化的特点就是封闭在家,消费完全在家完成,这是封闭式的,是缺乏创新的。

  西方和我们有很大不同,西方不重视吃,也不是特别重视住。他们注重玩,就是玩经济。我去年去美国,去了好莱坞和迪斯尼乐园。我突然明白了,美国的繁荣是建立在一个字基础上:玩。大人玩电影,小孩玩迪斯尼,这是西方文化的精髓。我最近发现,在文艺复兴时期,就出现消费的变化,消费变成一种玩,玩创造了一切,创造了科技,没有玩,科技就不会进步;没有玩,汽车、飞机、电脑就不会发明出来。吃喝玩乐,玩是最重要的。但是这个玩不是低级的,而是高级的,是有品位的。

  我们讲家居生活,搞房地产投资,目的也是为了玩,使我们的生活质量得到提高。假如中国经济最后变成了中国人都在玩,玩的是品味,把你做的所有事情都赋予玩的要素,变成一个玩经济结构、玩经济形态,那就自然推动了中国服务业的发展、中国消费的发展、中国的产业升级,因为中国消费品位高了,自然就推动了制造业。所以我觉得中国需要这样一个巨大变革,以消费为导向,提升消费者的品位。这是中国未来要想真正成为一个强国,必须改变的消费模式,这种消费模式的改变会带来一系列更向上的变化。

  (作者:国家发改委经济研究所经济形势研究室主任)

  (注:本文由《小康•财智》记者张润东根据作者在《小康》杂志社与科宝•博洛尼主办的房产投资与设计咨询会上的发言整理而成)

 


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