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央行召集8家银行座谈房价重启房贷压力测试

http://www.mba.org.cn 2008年8月22日9:9 来源：21经济报道

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　　知情人士强调，压力情景只反映市场不利变动的某种情况，不代表监管部门对房地产市场和利率变动的判断。

　　通知要求，7省市银监局辖内开展房地产贷款业务的各类金融机构，要通过实际调研和数据分析，应用相应的方法，对不同压力情景下银行贷款质量、准备金变动、利润影响和资本充足率等方面的变动情况进行测算；结果最终体现为对银行当期利润和法人银行业金融机构期末资本充足率的影响。

　　在接受本报记者采访时，交通银行首席经济学家连平认为，监管部门此举可能是希望通过压力测试来评估和观察银行业金融机构在房地产市场、货币政策变化之后，其风险承受能力到底如何。

　　“比如说房价下跌30％，(信贷资产质量)出现问题，那么，银行目前的拨备够不够；如果拨备不够，将影响到当期利润；如果拨备够，则对当期盈利没有影响，但未来还要再提拨备，对后续利润有影响。”连平续称。

　　在业内人士看来，此番选择上述7省市开展房贷压力测试，乃是因为上述地区的房贷总量占比、风险敞口较大，贷款的风险状况需引起高度关注。

　　今年6月末，经济发达的两市三省，即北京、上海、江苏、浙江和广东5地房地产贷款占全部房地产贷款余额的55.7％。而在上述地区，房地产贷款占各项贷款的比重较高，房价波动或将影响到当地银行40％左右的信贷资产安全。

　　目前，上述地区房贷均保持不良“双降”，但令监管部门担忧的是，如果房地产市场交易清淡，个贷增幅下降，则不良率会再度抬头。

　　而上述重点地区中的北京、深圳等地的房地产市场销售已出现持续低迷的格局。今年1至7月份，北京市商品房销售面积为552.9万平方米，比上年同期下降46.8％。而据中国房地产指数系统的监测数据显示，7月深圳商品住宅成交套数和成交面积分别为2615套和24.80万平方米，这两项数据同比去年7月分别减少41.93％和45.66％，且成交量持续两个月萎缩。

风险苗头

　　房价遭遇“天花板”，可能是7个重点地区的共同特征。

　　目前，“杭州的房价稳住了没涨”。前述股份制银行杭州分行人士称。而江苏某银行高管直言，“南京房价已无上涨空间”。他看到一些有趣的现象，如开发商加大了推销力度，原来不做广告的也开始做广告，还采取赠送礼物等优惠方式揽客；同时，二手房的变现意愿很强，特别是别墅，主动找上门。

　　目前，“个贷风险系数还不是很大”。前述股份制银行杭州分行人士说，“房价下行的空间，你说没有也不可能，说大也不是很大；但如果来个10％或20％的跌幅，银行房贷不良率肯定上升。”

　　在连平看来，如果房价出现下行，引发的风险将包括借款人“断供”、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整、以房产作为抵押的贷款风险等。

　　上海一家股份制银行此前的压力测试结果显示，如果房地产价格下跌10％，个人住房贷款不良贷款率上升1个百分点；如果房价下跌20％，个贷不良率上升6个百分点。但从一家大型银行的压力测试结果来看，即使房价下跌30％，个人按揭贷款的不良率也不会超过2％。

　　而从前述重点地区中的东部某省来看，今年以来个人住房贷款违约有逐月增加的趋势，截至5月末，该省银行业机构个人住房贷款违约客户数、违约笔数，分别比年初增长13％、13.8％。

　　此前，上海银监局还提示银行业机构关注二手住房贷款的风险。该局表示，根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的三倍左右；其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64％，为个人住房贷款中风险最大的部分。

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（编辑：中国MBA网）

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