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多方博弈下的房价迷思
http://www.mba.org.cn 2008年3月7日9:30 来源：网络
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    深圳楼市提前遭遇“寒冬”，上海楼市步入观望，北京房价涨跌互现，目前国内房价只涨不跌的神话似乎正在被打破。房价“拐点”的呼声也一浪高过一浪，重点城市房价的走势对中小城市产生了“溢出效应”，南京、重庆等城市房价涨势出现缓和，甚至有走跌的趋势。据央行第四季度货币政策执行报告，2007年12月份，全国房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11余份持平，环比上涨0.2%，比11月份降低0.6个百分点；而分地区看，全国70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。国内房价将会形成何种走势，这与房地产市场中的主要参与者地方政府、商业银行、开发商以及购房者的行为有着直接的的联系，同时，国内宏观经济的发展状况也对其有着重要的影响。

    房地产开发企业的资金来源包括自有资金、留存收益、股市、商业银行贷款以及其他方式。目前国内房地产上市企业只占整个房地产企业的0.2%，因此，房地产企业通过股市筹集资金的量相对较少。而商业银行作为房地产企业和购房者资金的最主要来源，在推动国内房地产市场的发展中起到了很大的作用，截止到2007年末，全国商业性房地产贷款余额4.8万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额的18.32%。在前期房价一片涨声之中，商业银行一直把房地产贷款作为优质资产在经营，在审批和放贷量上都有宽松的态势，商业银行与房地产市场的关系变得更为紧密。房价走势直接影响着商业银行这一部分资产的盈利状况，在目前国内房地产贷款证券化存在现实困难以及转按揭等业务被叫停的现状下，商业银行只能持有这一部分资产。如果出现房价的大幅下跌，商业银行要面对开发商和购房者可能出现的违约现象，这样一来，商业银行的不良贷款率无疑将会上升，这对于刚刚丢掉高不良贷款率包袱的中国银行业来说，不良贷款率的反弹必定变得更为敏感；尤其对于占据国内大部分房地产贷款市场的国有银行来说更是如此，这将迫使作为理性经济人的商业银行管理者在响应国家调控政策的同时产生道德风险，即业主——代理人问题。因此，商业银行通过诸如银信合作等各种规避措施将资金输入房地产市场以维持高价，从而保持房地产贷款这部分资产的帐面盈利状态，掩盖潜在的不良贷款率。

    在国内流动性总量过剩的情况下，仅仅通过采用控制商业银行贷款以及房地产企业股票市场融资等传统手段还不足以控制房地产企业的资金来源。受国际市场PE的火爆影响以及前期国内股市、楼市的造富效应，国内PE也逐渐兴起并有快速发展的势头。据统计，2007年第一季度，共有17只可投资于中国内地的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到75.94亿美元，同比增长329.5%，到第三季度，PE在基金筹资、投资方面更为突出，共有43家企业得到私募股权投资，投资额为34.65亿美元。此外，中国也有一些本土和私人股本基金，它们在海外募集外币资金，通过复杂的离岸公司结构进行投资。其中一家是联想弘毅。该集团的投资子公司拥有电脑制造联想，并于去年收购了控制着中国70%玻璃市场份额的数家公司。PE的本性就是追逐高风险高回报行业，因此房地产企业的资金紧缺为这些PE提供了巨大的市场，同时，国内火爆的股市造就了大量亿万富翁，他们通过套现参与PE募集，甚至创建新的PE，并转向楼市获取更高额的回报。因此，即使国家控制了房地产上市公司在资本市场的融资，但股市对楼市的这种“曲线救市”却无法控制。另一方面，房价在前期的高涨给房地产企业内源融资提供了可能，国内很多大型房地产开发企业属于国有大型企业集团的子公司或者分公司，资金实力都较为雄厚，这又为开发商在这一轮的博弈中增加了砝码。与此同时，欧美等发达国家受次级债危机所拖累，市场出现了不景气现象，国际游资因此转向新兴国家，尤其是GDP增速连续五年保持在10%以上的中国股市、楼市，更是其投资、投机对象。
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（编辑：郭田勇）
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