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多方博弈下的房价迷思

http://www.mba.org.cn 2008年3月7日9:30 来源：网络

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     房地产市场的联动效应以及直接效应给政府带来的收益占了地方政府财政收入的30%左右，在一些房地产业比较集中的省市，该比例达到50%以上。“土地财政”俨然成为地方财政收入的重要来源，对于地方政府来说，高房价首先可以使房地产企业上交高额税收；另外，房价与地价相互推高，地价的上升又直接增加了地方政府的财政收入。同时，房价上涨带来的财富效应既可以增加当地的GDP总量，又可以通过“联动效应”增加就业率，这时，同样作为理性经济人的地方政府在面对中央宏观调控时也会发生“业主——代理人问题”。

    国内房地产市场确实存在着投机成分，因此在国家重拳调控下，局部地区房价由于投机过度陷入增长疲劳而出现下跌也属正常现象。而“拐点论”的提出也正是基于目前国内部分城市出现房价增长放缓甚至是出现下跌的现象。房地产市场是一个信息不对称的市场，“拐点论”的提出肯定会使得大量购房者进入观望期，同时，“拐点论”的提出也容易使消费者产生这样一个感觉：“那就是国家的调控是针对房价”。使得作为理性经济人的消费者就会形成这样一个预期：“只要国家在调控，房价就会下跌”。对于投资、投机购房者而言，国家对房地产市场的调控一方面增加了其入市成本，另一方面，国家调控也对其形成了房价看跌预期，从而把这部分资金从房市抽出进行观望；对于自住需求者来说，同样会形成类似的看跌预期。同时，随着党的十七大提出的“安居工程”目标，中央对经济适用房、廉租房的重视以及限价房的推出，也会对商品房市场产生一定的“挤出效应”，商品房价格上涨的空间受到一定的限制。

    从以上分析可以看出，房地产市场存在着房地产开发企业、购房者、商业银行、地方政府以及中央政府等多方博弈的状况。中央政府对房地产市场的重磅打压使得房地产市场出现“资金失血”现象，由于信息不对称以及各种信息噪音存在的情况下，购房者出现持币观望的情绪，房地产开发企业与购房者发生博弈。但是，在观望情绪下诸如“婚房”以及富有阶层住房升级等刚性需求仍然存在。而在资金链紧张的现状下，开发商通过“屯地、捂盘”来抬高房价的成本变得很大，因此，部分房地产开发企业则可能通过降低价格以及推出各种优惠项目等变相降价来回笼资金。而同样作为房地产市场的利益攸关方商业银行也担心房价过度下跌导致房地产企业发生理性违约的现象。据有关数据统计，在央行从紧货币政策以后，国内商业银行不良贷款率已超过8%，不良贷款率的上升有可能使得商业银行发生道德风险，因而增加对房地产开发企业的贷款以此维持企业资金链条，使贷款脱离不良区域。同样，地方政府也会产生同样的行为来阻止房价的大幅下跌，而中央也明确要防止房地产价格大幅下降的现象。

    综合看来，在多方博弈下以及一部分房地产企业降低价格的效应下，房地产价格会出现小幅下跌。未来，随着购房者消除各种信息噪音以及国家政策取向更为明朗，购房需求将会不断释放，房地产价格也会在理性中趋于平稳。

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（编辑：郭田勇）

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